L’investissement que représente la souscription de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier est soumis à l’imposition sur le revenu en plus des prélèvements sociaux égaux à 15,50 %. Ce placement perd donc tout intérêt dès lors que l’investisseur se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée.
Par exemple, si on considère que la rentabilité moyenne d’un investissement en SCPI est de 5,30 %, le rendement net d’un investisseur imposé à 30 % n’est plus que de 2,90 %. Nous nous rapprochons rapidement d’un contrat d’assurance-vie en fonds euros, dont la rentabilité estimée en 2013 s’élève entre 2,5 % et 2,6 %. Le placement en SCPI n’est pas le plus séduisant pour les contribuables français fortement imposés. Toutefois, il existe d’autres opportunités de souscrire à des SCPI.
En effet, ce même investisseur pourra investir à travers un contrat d’assurance vie directement. Cela lui permettra non seulement de profiter de la fiscalité dégressive de ce support, mais aussi de bénéficier de la rentabilité de la «pierre-papier» bien plus attractive que les fonds euros. De cette manière, l’investisseur va capitaliser ses rentes directement sur son contrat d’assurance-vie soit sous forme de nouvelles parts, soit sous forme de liquidité.
Une autre solution est de faire usage de la technique du démembrement, de plus en plus connue des Français. L’investisseur va alors acquérir uniquement la nue-propriété du bien immobilier, et léguer l’usufruit à une tierce personne. De cette façon, il peut acquérir davantage de parts, car le prix en démembrement est calculé en fonction d’une clé de répartition. En pratique, la période de démembrement ne dure que quelques années, 5 ou 10 ans. A l’échéance, le nu-propriétaire récupère légalement l’usufruit pour finalement détenir la pleine propriété de ses parts. Il touchera des revenus qu’à compter de cette date. Pendant la période de démembrement, l’investisseur ou nu-propriétaire, pourra acquérir ses parts avec une décote sur le prix. Par ailleurs, il continuera à être imposé à l’ISF, mais aura une réduction d’impôt équivalent à la valeur de la nue-propriété.
Le placement en SCPI offre donc une solution intéressant pour les contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition élevées. Outre l’objectif de se créer du patrimoine, l’intérêt sera davantage fiscal, et non plus rentable.